Spanisches Miteigentum und Alternativen bei der Übertragung eines Miteigentumsanteils: Ein Steuersparmodell bei Erbschaften und Scheidungen

06.11.17 News 2017, Noticias 2017

Wenn zwei gemeinsam eine Immobilie in Spanien besitzen und einer „aussteigen“ möchte, bestehen verschiedene Übertragungsmöglichkeiten. In der Regel haben Mandanten hierbei einen Kaufvertrag oder eine Schenkung im Sinn. Dieser Fall kommt häufig vor, wenn mehrere gemeinsam eine Erbschaft gemacht haben, jedoch nur einer der Erben am alleinigen Erwerb der Spanienimmobilie interessiert ist. Oder wenn Ehe- oder Lebenspartner vereinbaren, dass aufgrund einer Scheidung oder Trennung einer von ihnen die gemeinsam gehaltene Immobilie allein übernimmt. Es geht hierbei um die Umwandlung von Miteigentum in Alleineigentum.

Eine wenig bekannte Alternative zum Verkauf und zur Schenkung
besteht in der Rechtsfigur der Aufhebung des Miteigentums,
der sog. extinción de condominio. Die gesetzliche Grundlage
befindet sich in den Art. 400 und 406 des spanischen Código
Civil. Wird die Aufhebung des Miteigentums vereinbart, so sollte
dies in notarieller Form geschehen. Der Übertragende erklärt
seinen Willen, seinen Miteigentumsanteil an den Partner durch
Aufhebung des Miteigentums übertragen zu wollen. Dieser
erklärt seinerseits in der sog. Escritura de extinción de condominio,
diesen Anteil übernehmen zu wollen. Hierbei leistet üblicherweise
der Übernehmer dem bisherigen Miteigentümer eine Zahlung
in Höhe des Wertes des Miteigentumsanteils.

Steuerliche Vorteile

Während die kaufweise Übertragung der Grunderwerbsteuer
(ITP) unterliegt und bei einer Schenkung die Schenkungssteuer
(ISD) fällig wird, findet bei der Auflösung des Miteigentums
die AJD, die Dokumentensteuer, Anwendung. Die Höhe der
Grunderwerbsteuer beläuft sich je nach autonomer Gemeinschaft
auf 8 Prozent des Wertes und mehr. Dagegen bewegt
sich die Dokumentensteuer je nach Autonomie nur zwischen
1 Prozent und 1,5 Prozent.

Bei den Übertragungsarten des Kaufes und der Schenkung hat
der Übertragende zudem im Rahmen der Einkommensteuer den
zwischen dem Erwerb und der jetzigen Übertragung erzielten
Gewinn mit 19 Prozent zu besteuern. Diese Steuer kann in bestimmter
Konstellation auch bei der Aufhebung des Miteigentums
anfallen. Die dritte Steuer bei der kauf- oder schenkungsweisen
Übertragung von sog. städtischem Immobilieneigentum ist die
gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer, bekannt unter der Bezeichnung
„plusvalía“. Diese Steuer fällt nicht an bei der Aufhebung
des Miteigentums, wie zuletzt das Oberste Gericht von
Katalonien in seinem Urteil vom 18.04.2013 ausgeführt hat.

Beispiel: Immobilie in Andalusien
Der Wert eines jeden ideellen Anteils der Partner an der Immobilie
belief sich sowohl bei dem Erwerb als auch bei der Übertragung
auf 200.000 Euro. Wird dieser ideelle Anteil im Wege eines
Kaufvertrages (escritura pública de compraventa) übertragen,
beläuft sich die Grunderwerbsteuer (ITP) auf 8 Prozent dieses
Wertes, mithin auf 16.000 Euro. Findet die Übertragung des
Miteigentumsanteils von 200.000 Euro dagegen im Wege der
Aufhebung des Gemeinschaftseigentums statt, beläuft sich die
hier anwendbare Dokumentensteuer AJD auf lediglich 1,5 Prozent.
Steuerliche Bemessungsgrundlage bei der Dokumentensteuer
ist allerdings der Gesamtwert der Immobilie, mithin 400.000
Euro. Die Dokumentensteuer beläuft sich damit auf 6.000 Euro.
Allein die Differenz bei der Übertragungssteuer beträgt mithin
10.000 Euro, die der Erwerber sparen kann. In dieser Kalkulation
sind folgende Steuern noch nicht berücksichtigt worden:

• eine eventuelle Einkommensteuer des Verkäufers
• die gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer (plusvalía).

Dr. Burckhardt Löber, Rechtsanwalt und Abogado
Dr. Alexander Steinmetz, Rechtsanwalt & Abogado Inscrito
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